В каком сборнике содержится деление имущества на движимое и недвижимое
Совокупность имущественных отношений выступает как одно из генеральных направлений регулирования гражданского права. Общая теория права собственности континентальной традиции придерживается точки зрения, согласно которой имущественные (вещные) отношения по поводу какого-либо материального объекта (вещи) основываются на однозначном определении собственника вещи.
Существуют и иные объекты, отношения по поводу которых регулируются гражданским правом (например, личные неимущественные отношения, связанные с имущественными отношениями), однако значимость вещей в жизни столь велика, что они занимают подавляющую часть гражданского оборота и, соответственно, являются объектом повышенного внимания в части гражданско-правового регулирования1).
Существуют различные способы классификации вещей. Одной из наиболее значимых и распространенных является разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимость этой классификации столь велика, что известный дореволюционный правовед П.П. Цитович называл такое подразделение «верховным», а профессор И.А. Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей, указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального достояния
Генезис этой классификации — в объективной природе самих вещей. Как писал в начале XX в. профессор Г.Ф. Шершеневич, коренное различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям».
Уже сами термины — «недвижимость» и «движимое имущество» — указывают на характеристики вещи. Если движимая вещь может быть перемещена без ущерба ее целостности и назначению, то недвижимая вещь не может быть перемещена в принципе либо ее невозможно переместить без того, чтобы не причинить ей ущерб. При этом ущерб возникает по той причине, что недвижимая вещь имеет неразрывную связь с землей. Таким образом, в качестве критерия понятийного разделения вещей на движимые и недвижимые выступает их связь с землей, возможность (или невозможность) быть перемещенной без существенного ущерба для их целостности и назначения.
Действующее российское гражданское законодательство оперирует тремя категориями: «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Все три категории, как это следует из контекста ст. 130 ГК, необходимо рассматривать как синонимы. Вместе с тем, концепция ГК в целом исходит из рассмотрения недвижимости как вещи (исключение составляет понятие предприятия как имущественного комплекса, включающего такие элементы, как имущественные права). Это означает, что в целом понятие недвижимости неприменимо к имущественным правам. Однако такой подход к пониманию недвижимости не является исключительным. Так, в некоторых правопорядках при формулировании понятия недвижимости законодатель исходит из того, что таковым является недвижимое имущество, то есть к недвижимости могли быть причислены и имущественные права.
Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимого и движимого имущества по следующим критериям:
— отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе;
— предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);
— ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);
— наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя;
— споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).
На практике часто встаёт вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу разнообразных объектов: наружных и подземных инженерных сетей (водо-, тепло- и газопроводов, линий электропередач и их опор и др.), ларьков, павильонов сборно-разборных конструкций капитального типа и т. п.
На первый взгляд никаких споров в отношении того, что является недвижимостью, быть не должно, поскольку статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) содержит чёткое определение недвижимости и примеры ее конкретных видов.
Однако проблема существует и связана она, по мнению экспертов, с нечеткостью главного критерия недвижимого имущества — степенью связи объекта с землей, в результате которой его перемещение становится невозможным без несоразмерного ущерба назначению (ст. 130 ГК РФ).
Поэтому информация, содержащаяся в данном материале, для многих может оказаться полезной.
1. История возникновения понятий «движимое» и «недвижимое» имущество
Разделение вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском гражданском праве. К движимым относились пространственно- перемещаемые вещи, а к недвижимым — земельные участки и все создаваемое на них, а кроме того — недра, пространство над землей.
В царской России понятие недвижимости было введено Петром I в связи с принятием Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».
С приходом советской власти Гражданским кодексом РСФСР, введённым в действие 1 января 1923 года, право частной собственности на землю было отменено (ст. 21 ГК РСФСР). В примечании к ст. 21 было указано, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».
В связи с проводимой политикой национализации эти понятия были заменены на термины «основные фонды» и «неосновные фонды», включающее в себя предметы производственного и непроизводственного назначения.
В современной России понятие «недвижимость» введено в оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий и их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации.
Деление имущества на движимое и недвижимое характерно для всех современных правовых систем.
Примечательным является то, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково.
Подробнее
Например, во Франции к недвижимым вещам отнесена не только земля и связанные с ней строения, леса, урожай на корню, но и все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания — сельскохозяйственные машины, орудия, и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.
В Испании к недвижимому имуществу отнесены статуи и живопись, которые помещены на строениях в такой форме, которая может свидетельствовать о намерении крепко соединить данные объекты с недвижимостью.
Англосаксонская правовая система также предлагает достаточно специфическое содержание понятия «недвижимость», включающее в себя два вида недвижимого имущества — реальное (real property) и персональное (personal property). Такое деление связано с тем, что используются различные формы исковой защиты.
К реальному имуществу отнесена земля, а также объекты, которые имеют связь с ней – здания, урожай на корню, скот на ферме и т.д. Данные объекты защищаются с помощью предъявления реального (вещного) иска к ответчику. Персональным имуществом являются все остальные виды имуществ, в том числе деньги.
Кстати, в результате сокращения фразы real-estate agent образовано название профессии риелтор (realtor), которое широко применяется сегодня в нашей стране.
2. Понятие движимого и недвижимого имущества в российском праве
Как уже упоминалось ранее, в России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество, недвижимые вещи) закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года.
Определение недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости) дается в статье 130 ГК РФ. Исходя из положений данной нормы закона к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- здания;
- сооружения, в том числе линейные объекты (водо-, тепло- и газопроводы, линии электропередач);
- объекты незавершенного строительства;
- жилые и нежилые помещения;
- предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).
Также к недвижимому имуществу отнесен единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).
Подробнее
ГК РФ относит к недвижимым вещам также, подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.
Исходя из предложенных законом норм, для отнесения объекта к недвижимости следует руководствоваться наличием следующих характерных признаков:
- наличие крепкой связи с землёй;
- нахождение на поверхности земли или в земной коре;
- возведение для длительного периода эксплуатации;
- наличие индивидуальных материальных характеристик;
- невозможность перемещения без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта.
Из этого следует, что недвижимость — это всегда индивидуально-определенная вещь, то есть материальный объект, обладающий индивидуальными техническими и юридическими признаками.
Определение движимого имущества производится по принципу исключения, а именно: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Основными объектами, относящимися к движимому имуществу, являются:
- деньги;
- ценные монеты;
- музейные экспонаты;
- некоторые виды оружия;
- автотранспорт;
- ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права (векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и т.д).
Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Например, реестр владельцев ценных бумаг (Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг») автомототранспортные средства (Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»).
Подробнее
Иногда гражданское законодательство отдельных стран настолько различается между собой, что в одной стране конкретное имущество признается недвижимым, а в другой такое же имущество признается движимым. Российским законодательством этот нюанс урегулирован нормами статьи 1206 ГК РФ, а именно: принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится.
Следует учитывать, что во многих случаях грань между движимым и недвижимым имуществом достаточно тонкая.
Поэтому в спорных ситуациях, не урегулированных законом, вопрос принадлежности объекта имущества к недвижимости может быть решен в судебном порядке.
Для того чтобы признать недвижимое имущество объектом гражданских правоотношений, необходимо подтвердить создание такого объекта в установленном законом и иными правовыми актами порядке: именно как недвижимости при соблюдении градостроительных норм и правил.
3. Понятие капитальных и некапитальных строений
Кроме понятий «движимое» и «недвижимое» имущество, действующим законодательством предусмотрены такие понятия как «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения» (ст. 1 Градостроительного кодекса; далее — ГрК РФ).
Объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и других подобных строений, сооружений).
Подробнее
Отличительные особенности построек, не являющихся объектами капитального строительства:
- отсутствие прочной связи с землей;
- возможность демонтажа и последующей сборки без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик;
- недолговечность постройки (срок эксплуатации, как правило, не более 5 лет);
- отсутствие необходимости подготовки проектной, строительной, разрешительной документации;
- не требуется проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, и уплаты налогов.
Некапитальными строениями, в частности, являются:
- объекты благоустройства (замощения, заборы, клумбы, тротуары, многолетние насаждения);
- обособленные водные объекты;
- сооружения придорожного сервиса (автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины);
- развлекательные сооружения (аттракционы, детские/игровые площадки, шапито, хоккейные коробки, футбольные поля);
- временные (например, на период строительства) сооружения технического, производственного, коммунального назначения (пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках);
- крытые подземные или воздушные переходы;
- пандусы;
- мобильные сооружения сборно/разборного типа (кладовые, склады, ангары, павильоны);
- рекламные конструкции;
- навесы;
- киоски;
- торговые павильоны на остановочных площадках и т.д.
Перечень объектов некапитального строительства является открытым.
Исходя из системного толкования указанных норм закона, судебной и правоприменительной практики — некапитальные объекты не являются объектами недвижимого имущества.
4. Решение вопроса об отнесении объекта к недвижимости
Решение вопроса о том, является ли то или иное строение объектом недвижимого имущества, возможно только лицом, обладающим специальными знаниями.
Данный вопрос, как правило, рассматривается на стадии проектирования и получения разрешительной документации, а также при проведении кадастровых работ.
Установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к недвижимости, осуществляется кадастровым инженером на основе положений действующего законодательства, имеющихся документов (в том числе, разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и др.) и установления фактической связи с землей.
При рассмотрении судами споров по поводу принадлежности объекта имущества к недвижимости, в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.
Вам также может быть интересно:
Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости вспомогательного использования?
Как отказаться от права собственности на объект недвижимости (здание, сооружение, помещение)?
О.Н. Таранец
Экономика и оценка недвижимости
Конспект лекций.
Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.
1.1. Основные понятия и определения экономики недвижимости
1.1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
«Недвижимое имущество –
это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые
появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке
наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом
признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому
имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и
различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней,
например: шахты, мосты, плотины.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено,
что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
В процессе проведения экономических реформ в России вновь
введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК
РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается
недвижимостью» (табл.1.1).
Таблица 1.1
Виды недвижимого
имущества
№ п/п | Отдельные | Сложные |
1 | Земельные | Предприятие — — — — — — — — — |
2 | Участки | |
3 | Обособленные | |
4 | Все, с — — — — | |
5 | Приравненные — — — Иные статусом |
Определение недвижимости, находящейся в
жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной
политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и
прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями,
приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом
развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения
и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные
бумаги, признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения
его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных
законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские
хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые
части, которые называют существенными (не могут быть
отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например,
лифт и лифтовое оборудование жилого дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи,
называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая
движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и
связана с ней общим назначением.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения
– условия,
запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности
либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута,
ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых
на основе договора или закона.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом
недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может
существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории
Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при
осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии
с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и
сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект
зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из
кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или
сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер
помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или
сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и
индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания,
сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие
характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов
недвижимого имущества.
Существенной характеристикой недвижимости является ее
целевое назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в
реальной действительности существует в единстве физических, экономических,
социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях
выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных
ситуаций.
Географическая концепция
отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и
материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения,
окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются
воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других
процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и
функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении
сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция
рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный
инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого
имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности,
способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет
налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и
реализуются социальные программы.
На юридическом уровне
недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав,
устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и
международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и
разделенными на основе физического горизонтального и вертикального
разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков,
строения на них, воздушное пространство.
В России законодательно гарантировано
частным лицам право покупать, продавать, сдавать в
аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим
гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в
противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции
частного права.
Социальная роль
недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических,
психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение
недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования
цивилизованного среднего социального слоя.
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:
жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается
самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис.
1.1).
Рис.
1.1. Основные типы недвижимости
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений
независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития,
специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях,
пригодные для проживания.
Жилая недвижимость как товар
обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и
другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и
зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным
фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве
всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по
ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости
и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий
недвижимости, управления ими.
По характеру
использования
—
Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
—
Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения,
магазины, рестораны, пункты сервиса.
—
Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
—
Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
—
Специальная недвижимость: школы,
церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания
правительственных и административных учреждений.
По целям владения
—
для ведения бизнеса;
—
для проживания владельца;
—
в качестве инвестиций;
—
в качестве товарных запасов и НЗП;
—
для освоения и развития;
—
для потребления истощимых ресурсов.
По
степени специализации
—
специализированная (в силу своего специального
характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на
открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда
она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и
химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения,
принадлежащие общественному сектору;
—
неспециализированная — вся другая недвижимость,
на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования,
использования в существующих или аналогичных целях.
По
степени готовности к эксплуатации
—
введенные в эксплуатацию;
—
требующие реконструкции или капитального ремонта;
—
незавершенное строительство.
По
воспроизводимости в натуральной форме
—
не воспроизводимые: земельные участки, месторождения
полезных ископаемых;
—
воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние
насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность
приносить доход и является довольно привлекательным направлением
инвестирования.
Формы дохода от недвижимости:
1) будущие
периодические потоки денежных средств;
2) увеличение
стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и
развития старых объектов;
3) доход
от перепродажи объекта в конце периода владения.